Un local commercial connaît une forte demande à l’heure où les activités de vente reprennent. Quelles que soient les conditions de location commerciale, on doit toujours se préparer à toutes les éventualités. Il est important de connaître les différents types de loyers commerciaux avant de signer un contrat de bail commercial.
Types de loyers commerciaux : rappel sur le bail commercial
Le bail commercial est un contrat de location commerciale qui est conclu entre un bailleur et un locataire. À la différence d’un contrat de location classique, il est plutôt flexible aussi bien sur :
- Le montant de loyer.
- La répartition de charges et des travaux.
- La durée du bail commercial.
- Le renouvellement.
- La modalité de règlement du loyer.
- La révision du loyer.
Mais en principe, d’après le Code de commerce, le bail commercial est à destination des locaux commerciaux utilisés à des fins diverses :
- Commerciales.
- Industrielles.
- Artisanales.
La durée est fixée sur 9 ans au maximal avec possibilité de résiliation du bail au bout d’une période triennale lors de la révision de loyer. Il y a aussi la notion du bail 3-6-9 qui veut dire que le locataire a le droit de donner son congé tous les 3 ans, mais avec un préavis de 6 mois.
En bail commercial, il existe différents types de loyers qu’il convient de connaître. Cela afin d’adapter le montant du loyer à son activité. Gardons en tête qu’un local commercial est un espace de travail dans lequel on exerce son activité. Un locataire peut alors exploiter un local pour monter son fonds de commerce. Il faudrait alors faire un calcul du loyer commercial au m2 avant d’envisager de signer le bail commercial.
Zoom sur les différents types de loyers commerciaux
Évidemment, en local commercial, il existe différents types de loyers. En tant que locataires, on doit connaître les loyers pratiqués dans un bail commercial afin d’en tirer le meilleur avantage, réaliser des économies. Certains types de loyers sont adaptés à des activités spécifiques. Il y en a 4 :
- Le loyer forfaitaire.
- Le loyer variable.
- Le loyer indexé.
- Le loyer à palier.
Le loyer forfaitaire
Il s’agit d’un loyer le plus pratiqué en local commercial. Il est fixé comme son nom l’indique de manière forfaire selon un montant annuel. Mais il n’est pas fixé selon la surface louée et encore moins en fonction de la méthode de calcul du loyer. Il s’applique selon la Cour de cassation.
Cependant, en loyer forfaitaire, on peut définir le loyer en fonction de la surface. Dans ce cas, on va alors :
- Calculer le nombre de mètres carrés avec celles de parties communes.
- Multiplier ensuite la somme par un prix au mètre carré.
Le loyer variable
Le loyer variable est aussi très courant. Il est défini à partir d’un pourcentage du chiffre d’affaires généré. D’où d’ailleurs son autre appellation : clause-recettes. Cette méthode est différente de la clause d’échelle mobile. Cette dernière se base sur la révision du loyer selon une indexation.
Il est possible de prévoir un loyer binaire pour éviter certains risques. Le loyer binaire comporte alors :
- Une partie fixe indexée.
- Une partie variable dégressive.
Le loyer indexé
Le loyer indexé est la fameuse clause d’échelle mobile citée plus haut. Il se base sur un principe d’indexation permettant de réviser le loyer de façon automatique en fonction :
- Du prix d’un service ou d’une denrée.
- D’un indice économique.
- D’un indice monétaire.
- Etc.
Cependant, la révision du loyer est beaucoup plus souple contrairement à la révision triennale du loyer. Cette clause présente l’avantage de protéger le locataire contre les risques d’une variation de la valeur monétaire. Ce loyer s’applique automatiquement tous les 3 ans par rapport à une révision légale. Il est également indispensable de connaître :
- Les caractéristiques de cette clause d’échelle mobile.
- Les critères de choix de l’indice.
- La période d’indexation.
Le loyer à palier
Dernier type de loyers commerciaux : le loyer à palier, mais avec allégement ou franchise. Ce type de loyer a une possibilité d’évolution du montant. Il s’agit d’une évolution progressive du montant de loyer. Cependant, cette évolution est déjà fixée d’avance ainsi que la date de sa mise en œuvre. Ces évolutions doivent être approuvées par les deux parties (bailleur et locataire).
Concernant le bail avec allègement ou de franchise, le bailleur peut diminuer le montant du loyer ou même choisir de ne pas toucher le loyer sur une période donnée par les parties. Une fois cette période d’allègement écoulée, le locataire doit honorer son engagement notamment dans le règlement du loyer initial convenu.